משקיע נדל"ן בארה"ב

באופן כללי, כאשר משקיע זר משקיע את כספו בנכס נדל"ן בארה"ב, בין אם למטרת שכירות או מכירה, ההכנסה מהשקעה זו חייבת במס בארה"ב מאחר והנכס נמצא פיזית בארה"ב וההכנסה ממנו מופקת על אדמתה. ההכנסות הרלוונטיות למיסוי הן משכירות, ממכירה בבוא הזמן או מכירה לאחר השבחה.  בנוסף על כל זאת, כאשר מדובר במשקיע ישראלי, תושב מדינת ישראל, הוא חייב במס גם במדינת ישראל שממסה את תושביה על בסיס תושבות ועל כן ישלם המשקיע את המס בארה"ב (במידה וישנה חבות מס) וידרוש זיכוי בעבורו כאשר ידווח על רווחי ההשקעה בישראל, כאשר בהרבה מקרים ישלים את ההפרש.

נשמע מורכב? זה בהחלט עשוי להיות.

בכדי להבין כיצד עובדת שיטת המס האמריקאית, יש להבחין בין כמה צורות השקעה עיקריות בנדל"ן בארה"ב ומכאן נוכל לגזור את המס הרלוונטי. יש לציין שבמאמר זה אנו מביאים עקרונות כלליים בתיאור פשטני ככל האפשר, על מנת להבין כיצד משטר המס נוהג בארה"ב. בשל מורכבות הנושא אנו ממליצים להיוועץ עם אנשי מקצוע מיומנים ומנוסים על מנת לקבל את העצה הטובה ביותר בהתאם לסיטואציה הקיימת. כמו כן הנתונים המספריים מתייחסים לשנת המס 2022.

צורות עיקריות לביצוע השקעת נדל"ן בארה"ב

1. הקמת חברה עם משקיעים נוספים.
2. הקמת חברה בבעלות אישית מלאה (100%).
3. רכישת הנכס באופן פרטי ללא הקמת חברה אמריקאית.

לאחר בחירה בצורת ההשקעה הרצויה, מתבצעת פעולת רכישת הנכס. אך מה ההבדל בין צורות ההשקעה השונות? 

צורת השקעה 1: הקמת חברה אמריקאית עם משקיעים נוספים

במידה והוחלט על הקמת חברה בארה"ב רצוי להקימה באותה המדינה (state) שבה הנכס המיועד לרכישה ממוקם. בניגוד לישראל, בארה"ב ישנן צורות רבות להתאגדות, שהמקובלת יותר בתחום הנדל"ן (בהתאם לנסיבות כמובן) היא LLC = Limited Liability Company, זוהי חברה בע"מ בה בעלי המניות נקראים "חברים". בברירת המחדל שלה היא ממוסה כמו שותפות, כלומר יגבה מס מההכנסות של החברה ברמת ה"חברים" ולא ברמת החברה. החברה מחויבת להכין ולהגיש דו"ח מס שנתי דיווח (טופס 1065) בארה"ב, ממנו נגזרת חבות המס של כל חבר בחברה. בסוף כל שנה, כחלק מדיווח המס של החברה, מונפק ומחולק לחברים טופס k1 ובו מפורטות כלל ההכנסות של אותו החבר על פי סיווג נדרש. כל חבר מחויב להגיש דו"ח מס אישי בארה"ב (טופס 1040NR או 1040) על פי טופס ה – k1 שקיבל לידיו. 

קיימת לכל חברה אפשרות לבחור שיטות מיסוי בצורות שונות, אך זהו נושא מורכב עליו נפרט במאמר עתידי. לאחר הקמת החברה יש להנפיק מספר מס בארה"ב עבור החברה EIN = Employer Identification Number. עם קבלת מספר המס, ניתן להתקדם לרכישת הנכס תחת שם החברה.

צורת השקעה 2: הקמת חברה אמריקאית בבעלות אישית מלאה (100%)

במידה והוחלט על הקמת חברה (LLC) בבעלות אישית מלאה, ללא חברים, אזי החברה מוגדרת כישות שקופה אשר איננה קיימת למטרות מס (Disregarded Entity) ועל כן הדיווח של החברה יעלה לרמת היחיד, שם תחושב חבות המס ללא טופס k1 (טופס 1040NR או 1040). 

יחד עם זאת, החל משנת 2017 ה IRS דורש שחברה מסוג זה, אשר בבעלות מלאה של יחיד זר או חברה זרה, תגיש דו"ח אינפורמטיבי על החברה (טפסי 1120+5472) מדי שנה. 

במקרה וזו צורת ההשקעה הנבחרת, זה יש להקים את החברה (LLC) במדינה בה הנכס המיועד לרכישה ממוקם ובנוסף יש להנפיק EIN לחברה.  עם קבלת מספר המס (EIN) ניתן לרכוש את הנכס תחת שם החברה.

צורת השקעה 3: רכישת הנכס באופן פרטי ללא הקמת חברה אמריקאית

במידה והוחלט לא להקים חברה, אלא לרכוש את הנכס באופן פרטי, ניתן לרכוש את הנכס המיועד ישירות, ללא הנפקת EIN (מספר מס) וזאת מפני שאין חברה. למרות שבין חברה (LLC) בבעלות מלאה (100%) ורכישת הנכס ישירות באופן פרטי, אין כל הבדל מיסויי, לרוב מומלץ לרכוש את הנכס תחת חברה (LLC) על מנת לזכות למעטפת הגנה משפטית לה חברה בע"מ זוכה בארה"ב. 

דגשים כלליים – נדל"ן בארה"ב:

בכל צורות ההשקעה עליהם פירטנו, יש צורך לכל משקיע להגיש דו"ח מס אישי (טופס 1040NR או 1040) וצורת המיסוי בסופו של דבר תהיה זהה לכולן, מאחר והרווחים במקרים אלו תמיד יהיו ברמת היחיד. 

על מנת להגיש דו"ח מס אישי בארה"ב יש להנפיק מספר מס  (ITIN = Individual Tax Identification Number) בארה"ב על ידי סוכן מורשה של ה-IRS לעניין זה (Certifying Acceptance Agent).

הצעד הבא, הבנת סוגי המס ברמת היחיד

מאחר ובכל אחת מצורות ההשקעה השונות, כל ההכנסות תמיד ימוסו ברמת היחיד, כדאי להכיר את סוגי המס השונים והשיעורים שלהם.

סוג 1: הכנסה משכירות

בין אם הנכס מנוהל על ידי חברת ניהול או באופן פרטי, ובין אם הנכס מוחזק ברמת החברה (LLC) או באופן פרטי– בכל מקרה ההכנסות מדמי השכירות על הנכס צריכים להיות מדווחים בדו"ח המס הרלוונטי (טפסים 1040NR, 1040 או 1065) וזאת בניכוי הוצאות שותפות של הנכס כגון: ניהול, ניקיון, ביטוח, נסיעות לנכס, אנשי מקצוע ועוד. כל זאת חייב להתבצע  בפיקוח ובהרשאה של רואה חשבון אמריקאי. חשוב לדעת שקיימת הוצאה נוספת ומשמעותית אשר אנשים רבים שוכחים לקזז והיא הפחת על הנכס, אשר צריך להיות מחושב שנתית על ידי רואה החשבון האמריקאי. בסופו של התהליך, התוצאה הסופית היא הרווח הנקי.

לאחר קיזוזים נוספים הרווח הנקי יהפוך להכנסה החייבת והיא תמוסה ברמת היחיד בשיעורי מס של בין 10% – 37%.

כיצד קובעים את שיעור המס?

יש לזכור שבארה"ב המס הוא פרוגרסיבי ולכן בין שתי נקודות הקיצון הללו ישנם שיעורי מס נוספים בהתאם להכנסה החייבת.

סוג 2: הכנסות ממכירה

ישנו ויכוח עתיק יומין בנושא מכירת הנכס האם סיווג ההכנסה של רווחים ממכירת נכס היא רווח הון או רווח מהכנסה רגילה. בתי הדין למס בארה"ב נדרשו לסוגיה זו מספר רב של פעמים ובעניין זה נרחיב במאמר נוסף. 

יחד עם זאת, בהנחה שהרווח ממכירת נכס מוגדר בארה"ב כרווח הון, קיימת הבחנה בין שני מקרים:

1. רווח הון לטווח קצר
במקרה והנכס שנמכר הוחזק לתקופה של עד שנה או פחות, אזי הרווחים ימוסו כרווח הון לטווח קצר. כלומר יוטלו שיעורי מס רגילים כאילו היה מדובר בהכנסה רגילה (מס הנקבע לפי רמת ההכנסה ויכול לנוע בין 10% – 37%).

2. רווח הון לטווח ארוך
במקרה והנכס הוחזק במשך שנה ומעלה, אזי הרווחים ימוסו כרווח הון לטווח ארוך. כלומר, יוטלו שיעורי מס מיוחדים של 15% – 20%, כאשר שיעור המס הגבוה, של ה 20%, יוטל בתנאי וכלל ההכנסות של אותו יחיד באותה שנת המס עלו על סכום כולל של $459,750. במידה וכלל ההכנסות באותה שנת מס לא עלו על $41,675, שיעור המס יעמוד על 0% (כן, קראת נכון 0%!). מדוע 0%? זו השיטה שאמריקאית לעודד השקעות במדינה.

חשוב לדעת
בין אם מדובר ברווח הון לטווח קצר או ארוך, אם נצבר פחת שקוזז במהלך השנים, אותו פחת צבור ימוסה ב – 25% (Depreciation Recapture) בזמן המכירה ויופחת מרווח ההון. במידה והרווחים סווגו כרווח מהכנסה רגילה בין אם הפעילות מוגדרת כעסקית או בין אם המכירה היא של בית משותף (Condominium), אזי שיעורי המס שיוטלו יהיו בשערים הרגילים (בין 10% – ל-37%).

ניכוי מס במקור

כשמדובר במשקיע זר בארה"ב, רשויות המס (IRS) ידרשו ניכוי מסר במקור, כבטוחה לתשלום המיסים על ידו. אלו סוגי הניכוי העיקריים:

1. ניכוי מס ברמת החברה (LLC)
החברה מחויבת לנכות מס במקור על רווחים שנתיים בשיעורים של:

א. רווח הון לטווח ארוך – 20%
ב. רווח הון לטווח קצר/הכנסה רגילה – 37%

2. ניכוי מס ברמת היחיד
אם ישנה חברת ניהול האוספת את התשלומים מהדיירים בעבור בעל הנכס, לעתים היא תנכה מס במקור בשיעור של 30%. במידה ולא בוצע ניכוי מהסוג הזה, יש לבצע תשלומי מקדמות במהלך השנה ברמת היחיד, וחשוב להיוועץ בנושא עם רואה חשבון אמריקאי.

3. ניכוי מס לאחר מכירת נכס
כאשר משקיע זר מוכר נכס בארה"ב, הקונה ינכה 15% מס במקור על סכום המכירה ולא מהרווח.

על כל פנים, כאשר מגישים דו"ח מס אישי בסוף שנה (טופס 1040NR) מדווחים על המס שנוכה במקור. במידה ונוכה יותר (מה שקורה בהרבה מקרים) יוענקו למגיש הדו"ח החזרי מס.

היטלים נוספים שכל משקיע נדל"ן בארה"ב צריך להכיר

מיסוי פדרלי ומיסוי מקומי

כל האמור לעיל מתייחס למיסוי ברמה הפדרלית, אך חשוב לדעת כי גם רוב רובן של המדינות החברות בארה"ב ממסות בין 3% – 13% בנוסף למיסוי ברמה הפדרלית  – ללא כל הבחנה בין רווח הון להכנסה רגילה. יחד עם זאת, קיים מספר מועט של מדינות בארה"ב שאין בהן מס הכנסה מדינתי.

מס ירושה

דבר נוסף העשוי להשפיע על משקיע זר בארה"ב הוא מס ירושה. אם ביום פטירתו של המשקיע יש בבעלותו נכס או זכויות בנכס או אם הוא בעל מניות בחברה אמריקאית, המחזיקה בנכס המוערך בשווי שוק של מעל ל – $60,000 ביום הפטירה, אזי כל דולר מעל לסכום זה ימוסה בשיעור מס של 40% במסגרת מס הירושה ברמה הפדרלית. ישנן מספר דרכים להימנע ממס הירושה בארה"ב ועל כך יש להיוועץ עם רואה חשבון אמריקאי. 

הנושא עלול להיות מורכב וסבוך ועל כן אנו ממליצים ליצור עם משרדנו ואנו נשמח לסייע בכל הקשור בכך.

משרדנו מתמחה בייעוץ מס אמריקאי על כל גווניו והיבטיו ובכלל זה בהכנת ובהגשת דו"חות מס אמריקאים מכל הסוגים. כמו כן אנו מורשים על ידי ה -IRS (Certifying Acceptance Agent) ולכן באפשרותנו להקים חברות בארה"ב ולהנפיק מספרי מס לחברות (EIN) וליחידים (ITIN) .

היתרון והערך המוסף של משרדנו הוא הטיפול המקיף בלקוחות מ א' ועד ת' הן בצד הישראלי וגם בצד האמריקאי. לשם כך משרדנו פועל בשיתוף פעולה הדוק עם משרד רואי חשבון ישראלי בעל אוריינטציה אמריקאית ובינלאומית. התוצאה של שיתוף הפעולה ההדוק היא חיסכון ב"התרוצצות" בין שני משרדים ובין שתי מדינות, כאשר והכל נעשה "תחת קורת גג אחת". 

• המאמר כתוב בלשון זכר, אך מופנית כמובן לשני המינים בצורה שווה וללא כל הבדל.
• אין בכתוב לעיל להוות כל עצה מיסויית או חוות דעת לכל עניין שהוא.
• אין להשתמש בכתוב לעיל בכל צורה שהיא בכדי למנוע תשלום קנסות שעלולים להקבע על ידי ה- IRS או/ו כל רשות חוק בארה"ב.